中国户均到底有几套房？

过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。

2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

中国房子是否过剩？

中国户均到底有几套房？

最近民生证券在《中国户均几套房》一文中（20230515），做了详尽阐释。我们选择了精华部分，供参考：

一、如何计算户均套数？

中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅是城镇居民宜居的选择。

中国户均住宅的测算思路、数据和方法：

中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。

居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，得到当前商品住宅总存量。

第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

具体计算公式如下：

城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

二、户均到底有几套房？

1、城镇家庭商品住宅套数：户均0.64套

根据上述计算公式，截至2022年，我们计算得到：

（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

（三）城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

2、城镇家庭住宅套数：户均1.02套

首先，七普数据显示，中国城镇居民的住宅结构特征如下：

73.8%的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21%，购买商品住宅占比31.9%、二手房占比10.1%、经济适用房占比3.8%、原公有住宅占比6.1%，通过继承或赠与占比0.9%。另有3.4%和17.7%的家庭租赁廉租房与其他住宅。

其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅。因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8%。

最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭可能会拥有一套住宅。

三、“户户有房”意味着什么？

1、户均一套房并不意味住宅市场供需平衡

成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

国际经验来看，2018年，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1。

英国的住宅套户比最高，为1.17，日本为1.16，美国为1.14。

德国和韩国分别为1.02和1.05。

如果户均刚好一套房，可能造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

很多流动人口会选择在大城市租房挣钱、在老家买房。

那么，流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说，户均一套房较难满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

2、至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6%住宅年龄至少在33年以上。

2000年以前建成的老旧住宅面积小，且仍存在5%左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，未来存在拆迁重建的可能。

近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。

其中一居室占比为14.9%，二居室占比为33%。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

3、人均住宅面积扩张是未来地产需求驱动力

根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

但是，有超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

15%的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20%的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。

若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积约为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

四、户均已然1套房，

未来地产还会有需求么？

户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

过去20年，我国城镇家庭户均人口数不断下降。

六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。

人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

从2011年到2020年，十年间新增8473万家庭户，但同期自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。

在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。

而且2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户，背后的改善性需求有待释放。

第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积有望随之增长。

如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足、供需出现错配，这也是过去二十年房价快速上涨基石。

那么未来或将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

注：

1）人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。由于遗漏掉空置的房子，中国城镇家庭的实际套户比将高于本文测算结果。

2）商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期，导致测算结果有偏差。

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